关于拆迁导致的装饰装修及经营损失的相关判案

1.能否因征收拆迁主张解除房屋租赁合同？

《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。有关征收及拆迁行为仍是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征。因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给承租人租赁使用，故双方签订房屋租赁合同的目的已无法实现。在此情形下，出租人可以据此解除其与承租人签订的房屋租赁合同。

2.因解除房屋租赁合同产生的损失如何承担？

（1）损失承担原则。因案涉房屋租赁合同的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则系合同法律规范的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则予以补偿。出租人作为征收拆迁的实际受益人，从公平原则出发，对承租人所受损失应予补偿。

（2）损失范围和具体数额。第一，对于房屋装饰装修损失，承租人在接收房屋后进行了装饰装修，相关投入已物化并附着于租赁房屋上，出租人对此折价予以补偿，对该损失经法院委托评估，应予认定。第二，对房屋扩建损失，因承租人并未提交证据证明房屋扩建工程已征得出租人的书面同意，对此，出租人既不认可，也缺乏合同或法律依据，故该扩建费用应由承租人自行承担。第三，对于房屋内可移动财产，承租人认可自行收回，且承租人无证据证明系出租人实施了强拆行为导致室内物品损失，故要求出租人承担该损失的依据不足。第四，关于违约金问题，由于出租人系因不可抗力而解除案涉房屋租赁合同，行使的是法定解除权，故不涉及到含违约金在内的违约责任问题。第五，关于预期利益损失问题，由于合同解除后，承租人需要重新寻找场地，这必然导致其在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化，采取近三年的平均利润值对承租人予以补偿，更为客观。第六，对于承租人向其员工支付的提前解除劳动合同经济补偿金，上述款项的支付经人社局鉴证，且是因案涉房屋租赁合同被解除、承租人无法继续经营而向其员工支付，应予认定。

附件：裁判文书

中华人民共和国最高人民法院民事判决（2018）最高法民终107号.docx