水浸财产损失价格鉴证评估技术指引

1. 定义

水浸财产损失是指因水浸造成房屋室内室外装饰装修及家具、电器、设备等物品受损而产生的直接财产损失。

2. 鉴证评估范围及原则

本指引适用于因漏水、渗水、消防救援等水浸事实致使房屋室内室外装饰装修及家具、电器、设备等物品丧失其原有美观状态或使用性能而产生的直接财产损失，间接损失参考其他相应类别的价格鉴证评估技术标准。

该财产损失应当遵循民法补偿性原则，按鉴证评估基准日的市场价格或者其他合理方式计算。

3.鉴证评估委托书的内容

鉴证评估委托书应当载明委托人、受托人(评估单位)、评估目的、评估标的、评估具体范围及评估基准日。

4. 鉴证评估技术标准

4.1 墙面

4.1.1 墙面涂料修复工艺：

(1)轻微污渍：进行砂纸打磨、喷刷涂料等；

(2)开裂、鼓包、刮痕、脱落等：进行铲除、刮腻子、砂纸打磨、喷刷涂料等。

4.1.2壁纸、壁布墙面修复工艺：应更换同品质壁纸、壁布，如果基层有损坏需先进行基层修复。

4.1.3瓷砖墙面修复工艺：擦拭不净的水渍或污渍、起鼓、脱落 等情形的应拆除、更换。

4.1.4其他材料墙面修复工艺：参照以上修复工艺执行。

4.1.5测量规则：

(1)墙面上有一个或多个污损点的，测量至墙面折拐处；

(2)污损点在折拐处的，测量至污损点相邻两个面的折拐处；

(3)污损点在顶角处的，测量至污损点相邻三个面的折拐处。

4.1.6成新率：

整个独立空间全部损失的，应当考虑成新率；局部更换或修复的，不考虑成新率和差异性。

4.1.7经济使用年限：

(1)涂料、壁纸、壁布的经济使用年限，住宅按10年计算，办公按8年计算，商业按5年计算；按使用年限折旧后低于重置成 本20%或者超过经济使用年限仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值；

(2)瓷砖墙面的经济使用年限，住宅按15年计算，商业、办公 按10年计算；按使用年限折旧后低于重置成本20%或者超过经济使用年限仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值。

4.2地面

    4.2.1修复工艺：擦拭不净的水渍、污渍、起鼓、脱落、变形等情形的应拆除、更换。

4.2.2测量规则：

(1)更换地面材料时，测量至过门石、过门条、波打线；

(2)更换地板、地砖时，踢脚线一同更换；踢脚线单独更换的，测量至墙面折拐处。

4.2.3成新率：

整个独立空间全部损失的，应当考虑成新率；局部更换或修复的，不考虑成新率和差异性。

4.2.4经济使用年限：

(1)复合木地板、实木地板的经济使用年限，住宅按10年计算，办公按8年计算，商业按5年计算；按使用年限折旧后低于重置成本20%或者超过经济使用年限仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值；

(2)瓷砖、石材地面的经济使用年限，住宅按15年计算，商业、办公按10年计算；按使用年限折旧后低于重置成本20%或者超过经济使用年限仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值。

4 .3天棚

4.3.1天棚涂料修复工艺：参照4.1.1;

4.3.2  PVC、铝扣板吊顶修复工艺：应整体更换；

4.3.3石膏板吊顶修复工艺：

       (1)轻微污渍的，砂纸打磨后喷刷涂料；

(2)开裂、鼓包、刮痕、脱落的，应整体拆除更换。

4.3.4其他材质吊顶修复工艺：无特殊情况，均应整体拆除更换。

4.3.5成新率：

整个独立空间全部损失的，应当考虑成新率；局部更换或修复的，不考虑成新率和差异性。

4.3.6经济使用年限：

住宅按10年计算，办公按8年计算，商业按5年计算；按使用年限折旧后低于重置成本20%或者超过经济使用年限仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值。

4.4 门、门套、垭口、窗套

4.4.1修复工艺：更换门时，门与门套一同更换；门套、垭口、 窗套可按套独立更换。

4.4.2成新率：

整个独立空间全部损失的，应当考虑成新率；局部更换或修复 的，不考虑成新率和差异性。

4.4.3经济使用年限：

住宅按15年计算，商业、办公按10年计算；按使用年限折旧后低于重置成本20%或者超过经济

使用年限仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值。

4.5家具

4.5.1 修复工艺：

     (1)可以修复的家具，委托方应当提供修复方案；委托方无法 提供修复方案的，鉴证评估机构应当

     按照相同或相类似家具通常采 用的修复方法，比较修复费用与受损前旧家具价格，取两者较低值 确定损失价格。

     其中，修复费用不做折旧。

(2)无法确定修复方案或者确定无法修复的家具视为全部损 失，应当考虑成新率。

4.5.2经济使用年限：

住宅家具按10年计算，办公家具按8年计算，商业家具按5年计算；按使用年限折旧后低于重置成本20%

或者超过经济使用年限 仍可继续使用的，按不低于重置成本的20%计算剩余价值。

4.6电器、设备

4.6.1修复工艺：

(1)可以修复的电器、设备，委托方应当提供修复方案；委托方无法提供修复方案的，鉴证评估机构应当按照

电器、设备生产厂家提供的修复方案及修复清单，比较修理费用与受损前旧电器、设备价格，取两者较低值确定损失价格。其中，修复费用不做折旧。

(2)无法确定修复方案或者确定无法修复的电器、设备，视为全部损失，应当考虑成新率。

4.6.2经济使用年限参见国家标准《家用电器安全使用年限》。

电冰箱、微波炉、电风扇为10年，空调、电视机为8-10年，洗衣机、电热水器、燃气热水器、油烟机、

燃气灶、电热毯、净水机、吸尘器、智能坐便器为8年，电压力锅、电饭煲为5年。

5.委托人需要提供的资料

5.1装饰装修：装饰装修材料的品牌、型号，装修合同(装修竣工时间)等。

5.2家具：品牌、型号、材质，购货发票(购买时间),修复方案等 。

5.3电器、设备：品牌、型号，购货发票(购买时间),修复方案等 。

委托人未提供资料或提供资料不全面，不满足鉴证评估条件的，价格鉴证评估机构可以要求委托人补充提供。委托人补充提供后仍不充分，但按照现场勘验情况可以确认的，列入鉴证评估范围；无法确认的，不能列入鉴证评估范围。

6. 鉴证评估方法

6.1 市场法

市场法是指经市场调查，获取与价格鉴证评估标的相同或类似的参照物市场价格，分析比较价格鉴证标的与参照物之间的差异并进行调整，以鉴证评估标的受损前市场价格与受损后市场价格之差 确定损失价格的方法。计算公式如下：

损失价格=受损前市场价格-受损后市场价格

6.2成本法(修复费用法)

修复费用法是指在鉴证评估标的能够修复的情况下，以其修复费用来确定损失价格的方法。计算公式如下：

损失价格=修复费用±调整值-更换下配件的残值

7.本指引由中国价格协会负责解释。

8.本指引自2025年1月1日起实

来源：中国价格协会